Каплан Панеш (фракция на ЛДПР), заместник-председател на Комисията по бюджет и данъци на Държавната дума, заяви в коментар за RG. Тук обаче са необходими внимателни изчисления, каза депутатът. Според него, ако се вземе предвид всичко, има отличен начин да се спестят стотици хиляди рубли.
Комбинираният ипотечен кредит съчетава в един договор изгодни (напр. семейни) и пазарни лихвени проценти. Той ви позволява да надхвърлите ограниченията на държавната помощ за закупуване на жилище над лимита, определен по програмата, като същевременно запазвате намалена лихва за част от сумата. Например, ако едно семейство иска да закупи жилище в Москва за повече от 12 млн. рубли, възползвайки се от преференциалната програма. В този случай част от сумата може да бъде заета по преференциалната програма, например при шест процента, а останалата част – по пазарния лихвен процент, който в пиковите периоди достигаше до 20 процента и повече.
Преференциалните програми са следните: „Семейна ипотека“ при шест процента, Далекоизточна и Арктическа при два процента, IT-ипотека при шест процента.
Какво се променя
Най-съществената промяна за 2026 г. се отнася конкретно за притежателите на комбинирани ипотечни кредити, каза ми Панеш. „Досега беше неизгодно да се рефинансират такива кредити – обясни той, – защото при преминаване към друга банка преференциалната част автоматично се прехвърляше към пазарните условия. От февруари 2026 г. може да се рефинансира само пазарната, надлимитна част, докато преференциалната част остава в предишната банка и продължава да се обслужва при субсидирана лихва.“
Депутатът дава пример: семейство взема ипотечен кредит за десет милиона рубли, от които шест милиона при шест процента и четири милиона при 20 процента. „Сега е възможно да се прехвърлят само четири милиона в друга банка и ако новата банка предложи лихва от 15 процента, общата вноска ще бъде значително намалена, а субсидираните шест процента ще останат“, каза заместник-председателят на съответната комисия.
Когато е благоприятно
Според неговата оценка рефинансирането е благоприятно, ако лихвата се намали с поне 1-2 процентни пункта, тъй като по-малка разлика може да не възвърне разходите за обработка.
„Важно е да е в началото на срока на кредита, защото през първите години основните плащания отиват за лихви и намаляването на лихвата дава максимален ефект, – каза депутатът. – Ако е изминала повече от половината от срока, рефинансирането може да не е изгодно, тъй като лихвата е почти изплатена, а новият заем ще обезсили графика на плащанията.“
Участието в концесионни програми, казва Панеш, открива възможности за рефинансиране на пазарния дял. „Някои банки позволяват до пет кредита да бъдат обединени в един, което намалява общото дългово натоварване“, допълва депутатът.
„При малък баланс на дълга, по-малък от един милион рубли, ползата от понижаването на лихвата ще бъде незначителна, а разходите за обработка могат да я надхвърлят“, посочва той.
Претенции на кредиторите
В същото време банките налагат строги изисквания към кредитополучателите, каза депутатът. Сред условията: ще трябва да се потвърди доходът с удостоверения от местоработата или данъчни декларации за самонаетите лица, кредитната история трябва да е положителна, без просрочия по минали задължения, дълговото натоварване не трябва да надвишава 50-60% от дохода, в противен случай банката ще сметне риска за твърде висок, изисква се и определен стаж на настоящото работно място, обикновено не по-малко от три до шест месеца.
Според Панеш има специални ситуации, които могат да попречат на рефинансирането. Например, ако апартаментът е закупен с майчински капитал и на децата са разпределени дялове, банката може да откаже поради правни усложнения.
При развод, ако бившият съпруг остане съкредитополучател и претендира за жилището, ще се изисква неговото нотариално заверено съгласие или съдебно решение за разделяне на имуществото.
„Ако пазарната стойност на жилището е спаднала под размера на дълга, банката ще сметне обезпечението за неликвидно и ще откаже“, каза още депутатът. – Предпенсионната възраст също увеличава вероятността за отказ“.
Как да действате като кредитополучател
Така, препоръчва той, трябва: да оцените кредитната си история чрез държавния портал за услуги, да изчислите задлъжнялостта си, да съберете документи, потвърждаващи доходите ви, и да изберете банка.
„През януари 2026 г. редица големи банки намалиха лихвените проценти по пазарни програми и рефинансиране може да бъде договорено при 19,6% годишно, други банки също коригират лихвените проценти, следвайки основния лихвен процент“, каза Панеш.
Той съветва да се обърне специално внимание на отчитането на допълнителните разходи, „тъй като много кредитополучатели гледат само посочения лихвен процент, но забравят за скритите такси“
„Реалният ефективен лихвен процент може да бъде по-висок с 0,5-2 процентни пункта – уточнява той, – което може да се случи поради застраховки живот и имущество, комисионна за обработка на нов кредит, разходи за закриване на стар кредит, такси за оценка на недвижими имоти, държавни такси за регистрация и нотариални услуги, както и наложени допълнителни продукти.
След избора на банка, продължава депутатът, се подава заявление, към което се прилагат паспорт, документи за апартамента, удостоверение за остатъка от дълга от настоящата банка. В същото време за собствениците на комбинирани ипотечни кредити от февруари 2026 г. банките са длъжни да издадат подробно удостоверение с разделение на преференциална и пазарна част, уточни той.
След това, според депутата, алгоритъмът е следният: новата банка ще изисква актуален доклад за пазарната стойност на обезпечението, който трябва да бъде поръчан от акредитирани компании, след одобрението се подписва нов договор за кредит, парите на новата банка се използват за погасяване на стария кредит, старата банка заличава тежестта от апартамента, новата банка вписва тежестта си във Федералния регистър, което обикновено отнема от един до два месеца.
Можете да рефинансирате ипотечния си кредит в същата банка, в която е бил отпуснат. Това често е по-лесно и бързо, но условията може да са по-неизгодни от тези на конкурентите.
Защо е необходимо
К основни предимства на рефинансиранетокакто обясни Панеш, включват: по-ниска месечна вноска, по-ниска обща надплатена сума, възможност за съкращаване на срока на кредита, консолидиране на няколко кредита в един и запазване на благоприятния лихвен процент при рефинансиране на пазарната част поради новите правила за 2026 г.
„Икономиите при рефинансиране произтичат единствено от намаляването на лихвения процент“, уточнява депутатът. – Ако размерът на дълга е, например, осем милиона рубли, ипотеката е издадена за 25 години при 29% годишна лихва, месечната вноска ще бъде около 194 хиляди рубли. Ако се рефинансира при 24%, вноската ще се намали до 174 хил. рубли, а общата икономия за целия срок може да достигне шест милиона рубли. Друг подход е да се запази размерът на вноската, но да се намали срокът на кредита. В същия пример, вместо за 25 години, дългът може да се изплати за девет години, като се спестят до 38 млн. рубли от лихви“.
Въпреки това има и недостатъци. Недостатъците са: допълнителни разходи за застраховки, оценки и комисиони, риск от увеличаване на срока на кредита, възможен отказ от страна на банката, значителни разходи за време, наличие на точка на рентабилност, която може да настъпи едва след няколко години.
В същото време разходите за рефинансиране, допълва депутатът, се състоят от: оценка на недвижимия имот – от три до десет хиляди рубли, годишна застраховка „Живот“ в размер на 0,5-1,5 процента от дълга, държавна такса за регистрация в размер на две хиляди рубли, разходи за нотариус (ако е необходимо), евентуална комисиона за отпускане на кредита, която не се поема от всички банки.
Заетите клиенти и кредитополучателите с добра история могат да разчитат на персонализирани оферти, каза Панеш. По негови изчисления целият процес от кандидатстването до превода на парите и смяната на ипотекарния длъжник отнема от две до три седмици до два до три месеца, като одобрението обикновено идва в рамките на седем до десет работни дни и е валидно за два до три месеца.
По този начин, ако разликата в лихвите е значителна, а краят на срока е далеч, това е чудесен начин да се спестят стотици хиляди рубли, заключи депутатът. „Основното е да не се поддавате на красивата реклама и да вземете предвид всички свързани с нея разходи“, подчерта той.
Прочетете още по тематаОбремените: когато жилището е ваше, но не съвсемОбремените – дума, която звучи чиновнически, но всъщност засяга най-важното: дали можете спокойно да продадете, подарите, ипотекирате или дори понякога нормално да ползвате апартамента, къщата или парцела.Прочетете повече
